הערכת נכס לפני מכירה

הערכת הנכס לפני מכירה

 

הערכת שווי הנכס לפני מכירה היא אולי הפעולה החשובה ביותר בהחלטה על מכירת הנכס.

וחשוב שתעשה בידי מומחה כגון שמאי מקרקעין או יועץ נדל"ן שמכיר היטב את מחירי הנכסים באזור.

ישנם משתנים רבים בכדי להגיע לשווי הנכס העיקריים שבהם:

* השוואה לנכסים דומים עם מאפיינים דומים באזור. בבואנו לנסות להעריך את הנכס חשוב שנשווה אותו לנכסים זהים. לדוגמה: דירת 4 חדרים נשווה לדירת 4 חדרים, קומה וגיל זהים ככל שניתן. פנטהאוס נשווה לפנטהואס וכו' את הנתונים ניתן לחפש ברשות המיסים 

* מצבו הפיזי של הנכס ומה מידת ההשקעות שיש בו יכולים לגרום לשינוי משמעותי בשווי גם אם מדובר

על שתי  דירות דומות באותו בניין או שני צמודי קרקע  באותו הגודל עם אותם מאפיינים.

השקעה במטבח, מזגנים, ריצוף, דלתות, כלים סניטריים ועוד יכולים לגרום לשונות מנכס לנכס בשווי

כלפי מטה או מעלה.

* כיווני אוויר כמותם הכיוון שלהם ומה מידת הנוף שמשתקף מנכס יכולים להשפיע מאד על שווי הנכס,

האם הנכס פונה לחזית או לעורף, לבניין סמוך, לכביש סואן או לבית ספר וגנים. כל אחד

מהמאפיינים הללו יכול לשנות את שווי הנכס באופן משמעותי לפעמים בעשרות אחוזים.

לקרוא עוד

>

* גיל הנכס יתכן ובאותה שכונה יש שתי דירות 4 חדרים האחת בבניין חדש והשנייה

בבניין בן 40 שנה , גיל הנכס יכול להשפיע בצורה משמעותית על שווי הנכס.

האם יש ממ"ד, האם יש מרפסת שמש, האם יש מעלית חניה ועוד? לגיל הנכס יש משמעות מבחינת המצב הפיזי של הנכס שעם השנים ישנה שחיקה חיצונית ופנימית כמו כן ישנו

פחת תכנוני ככל שהשנים חולפות שמקורו בשינוי בטעמים ובצרכים של הציבור כגון:

open space, פחות מבואות פחות מסדרונות, חלונות רחבים ומוארים ריצוף ועוד.

* התאמה של הנכס להיתר בניה לעיתים ישנם חריגות בניה שנוספו עם השנים ובמידה ולא ניתן להכשירם יתכן וישפיעו על שווי הנכס ואף על הסיכוי לקבל משכנתא.

* זכויות בנכס  קיימות ועתידיות יכולים להשפיע על שווי הנכס.

* היטל השבחה ותשלומים שונים שיכולים לעתים להגיע  לעשרות ואף מאות אלפים.

* מפגעים שונים כגון עמודי מתח גבוה, חדרי טרנספורמציה, רעש, מתקנים סלולארים,

* המצב הקנייני האם הבעלות פרטית, מינהל, חכירה, רישומים של הערות אזהרה,ועוד'

* שינויים תכנוניים: כגון שינוי יעוד קרקע, בניה עתידית ממול הנכס, בניית כבישים

ומסילות לרכבת, הפקעות של קרקע, ועוד יכולים להשפיע על שווי הנכס.

לסיכום כמובן שיש עוד מאפיינים רבים שיכולים להשפיע על שווי של נכס וטעות בערכת שווי הנכס יכולה לגרום לעיכוב גדול במכירה ולבעיות משפטיות גם לאחר שימצא רוכש פוטנציאלי ולכן חשוב להתייעץ עם ממומחה בתחום.